Umowa najmu okazjonalnego – na czym polega?

Wprowadzony w Polsce 13 lat temu najem okazjonalny jest specjalistycznym rodzajem umowy najmu, mającym na celu zwiększenie ochrony prawnej wynajmujących. W odróżnieniu od standardowej umowy najmu, ta wyjątkowa forma najmu zapewnia właścicielom mieszkań większe bezpieczeństwo na wypadek, gdyby najemcy odmówili opuszczenia lokalu po wygaśnięciu umowy. Aby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, najemca musi złożyć oświadczenie o uznaniu egzekucji i zobowiązaniu się do opuszczenia i zwrotu wynajmowanej nieruchomości w określonym terminie. Dodatkowo najemca ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy do urzędu skarbowego. Właściciele często decydują się na okazjonalny najem, aby mieć pewność, że będą mogli odzyskać własność swojej nieruchomości w ustalonym terminie, unikając przy tym długotrwałych postępowań sądowych.

W ostatnim czasie nasilił się trend, że osoby prywatne decydują się na okazjonalne umowy najmu ze swoimi najemcami. Ważne jest, aby zrozumieć, że wynajem okazjonalny jest legalną praktyką, która oferuje właścicielom nieruchomości liczne korzyści. Stanowi dodatkową formę zabezpieczenia w przypadku wynajmu mieszkania potencjalnie „niegodnemu” najemcy. O czym zatem należy pamiętać, zawierając umowy najmu okazjonalnego? Na czym dokładnie polega najem okazjonalny?

Czym właściwie jest umowa najmu okazjonalnego?

Właściciele poszukujący większej pewności i przewidywalności w odzyskaniu swojej nieruchomości w obliczu problemów z najemcami często wybierają umowę najmu okazjonalnego. Ten rodzaj umowy charakteryzuje się kilkoma kluczowymi elementami i podstawowymi zasadami.

Celem ochrony wynajmującego, będącej rodzajem umowy najmu, jest przede wszystkim wzmocnienie gwarancji prawnych dla właścicieli nieruchomości. Jego głównym celem jest ułatwienie procesu odzyskania nieruchomości w przypadku, gdy najemca odmawia opróżnienia lokalu po wygaśnięciu umowy najmu.

Do sfinalizowania umowy najmu okazjonalnego najemca zobowiązany jest złożyć oświadczenie określające miejsce, w którym będzie mieszkał w przypadku konieczności opuszczenia lokalu. Dodatkowo właściciel lub posiadacz tytułu prawnego do nieruchomości musi złożyć oświadczenie wyrażające zgodę na najemcę i osoby mu towarzyszące zamieszkujące w miejscu wskazanym w oświadczeniu. Wyznaczone miejsce będzie potencjalnym adresem postępowania eksmisyjnego.

Umowa zawiera szczegółowe klauzule, które umożliwiają przyspieszenie procesu eksmisji w przypadku, gdy najemca nie opuści mieszkania po zakończeniu umowy. Istotnym załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego jest oświadczenie najemcy, w którym dobrowolnie poddaje się on egzekucji oraz zobowiązuje się do opuszczenia i wydania lokalu w terminie określonym we wniosku. Obowiązkowe jest, aby oświadczenie zostało sporządzone w formie aktu notarialnego. Sąd nadaje oświadczeniu klauzulę wykonalności, przekształcając je w dokument wykonalny, który pozwala na wszczęcie postępowania egzekucyjnego bez konieczności przewlekłego postępowania sądowego.

Chociaż umowy najmu często stawiają na pierwszym miejscu interesy wynajmującego, obejmują one również zabezpieczenia dla najemcy, takie jak jasne określenie warunków rozwiązania umowy, określenie praw i obowiązków najemcy oraz weryfikacja własności nieruchomości przez wynajmującego.

Sporadyczne umowy najmu, trwające zazwyczaj jeden rok, można zawierać na maksymalnie 10 lat.

Aby zabezpieczyć umowę najmu okazjonalnego, konieczne jest posiadanie pisemnej umowy.

Poinformowanie urzędu skarbowego o umowach najmu okazjonalnego jest niezbędnym krokiem, który nie wiąże się z nadmiernymi procedurami biurokratycznymi.

Jakie kroki należy podjąć, aby zawrzeć legalną umowę najmu okazjonalnego?

Aby zapewnić bezpieczeństwo interesów zarówno wynajmującego, jak i najemcy, należy zachować ostrożność przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego i przestrzegać przepisów prawa. Wskazane jest zasięgnięcie porady prawnika lub skorzystanie z istniejącego wzoru umowy dostarczonego przez doradcę prawnego. Jest to szczególnie istotne, jeśli którakolwiek ze stron ma wątpliwości co do treści umowy lub zamierza zawrzeć w umowie dodatkowe lub niekonwencjonalne postanowienia. Umowa najmu okazjonalnego powinna obejmować następujące elementy:

1. Umowa musi być udokumentowana w formie pisemnej, gdyż jest to warunek konieczny. Nie jest jednak konieczne, aby umowa miała formę aktu notarialnego. Dopiero przy oświadczeniu poddania się egzekucji wymagany jest akt notarialny.
2. Umowa musi wyraźnie i dokładnie określać dane obu zaangażowanych stron, czyli wynajmującego (właściciela) i najemcy. Niezbędne jest podanie pełnych imion i nazwisk, adresów zamieszkania, numerów PESEL oraz danych kontaktowych, w tym numeru telefonu i adresu e-mail.
3. Prosimy o podanie szczegółowego opisu wynajmowanej nieruchomości, zawierającego dokładny adres, powierzchnię, oraz dokładny opis pomieszczeń i wyposażenia, które obejmuje.
4. Czas trwania najmu musi być wyraźnie określony w umowie i nie może przekraczać maksymalnie 10 lat. Zazwyczaj umowy podpisywane są początkowo na okres jednego roku, a następnie odnawiane lub przedłużane.
5. Należy jasno określić wysokość czynszu, terminy i sposoby płatności oraz zasady dotyczące pozostałych opłat, takich jak media, czynsz administracyjny, zimna i ciepła woda, centralne ogrzewanie, opłaty za wywóz śmieci.
6. Jednym z kluczowych oświadczeń związanych z Umową jest oświadczenie o poddaniu się egzekucji oraz obowiązek opuszczenia i wydania wynajmowanego lokalu w określonym terminie. Oświadczenie to, które jest istotne i stanowi załącznik do Umowy, musi zostać sporządzone w formie aktu notarialnego. Brak tego oświadczenia spowoduje, że Umowa nie zostanie uznana za umowę najmu okazjonalnego. Kolejnym istotnym oświadczeniem jest oświadczenie o zgodzie właściciela lub posiadacza tytułu prawnego do lokalu na wyrażenie zgody na zamieszkiwanie we wskazanym lokalu przez najemcę oraz osoby mu towarzyszące. Wskazane jest, aby oświadczenie to zostało poświadczone notarialnie, co zapewni autentyczność podpisów. Dodatkowo istnieje trzecia deklaracja, zwana deklaracją najemcy, w której najemca określa lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku konieczności opuszczenia dotychczasowego lokalu.
7. Przygotowując umowy najmu, warto uwzględnić klauzule obejmujące różne warunki najmu, takie jak zakaz podnajmu, wytyczne dotyczące korzystania z nieruchomości, obowiązki w zakresie konserwacji i drobnych napraw, a także dotyczące napraw wykraczających poza normalne użytkowanie lokalu.
8. Umowa najmu powinna jasno określać klauzulę wypowiedzenia, w tym niezbędny okres wypowiedzenia. Zapisy zawarte w umowie o wypowiedzeniu muszą być zgodne z przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, zarządzaniu komunalnym zasobem mieszkaniowym oraz o zmianie Kodeksu cywilnego.
9. Aby potwierdzić zgodę na warunki i znajomość treści umowy, obie strony muszą podpisać dokument, tym samym go uprawomocniając.
10. Zwyczajowym środkiem zabezpieczającym określonym w umowie jest kaucja, zazwyczaj stanowiąca równowartość jedno- lub dwukrotności kwoty czynszu.
11. Dla zapewnienia zgodności konieczna jest rejestracja umowy u Naczelnika Urzędu Skarbowego we wskazanej lokalizacji. Termin zgłoszenia umowy wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. O wyborze zarządcy decyduje miejsce zamieszkania najemcy.
12. W celu sprawdzenia własności lokalu konieczne może okazać się przedstawienie dokumentacji uzupełniającej z księgi wieczystej. Dodatkowo istnieje możliwość dołączenia regulaminu domu w ramach zgłoszenia. Ponadto niezbędny jest protokół przekazania, który pozwala stwierdzić aktualny stan lokalu i towarzyszącego mu wyposażenia.
13. Przy zapoznawaniu się z projektem umowy warto zasięgnąć porady prawnika.

Podsumowując

W polskim systemie prawnym istnieje specyficzna forma umowy najmu, zwana umową najmu okazjonalnego. Ta konkretna umowa musi być udokumentowana na piśmie i zawierać szczegółowe informacje, takie jak tożsamość zaangażowanych stron, opis nieruchomości, czas trwania umowy najmu, wysokość czynszu i warunki najmu. Istotnymi elementami tej umowy są oświadczenia najemcy oraz oświadczenie osoby fizycznej wyrażającej zgodę na zamieszkiwanie przez najemcę w jego lokalu w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu okazjonalnego. Zgłoszenie tej umowy do urzędu skarbowego jest obowiązkowe. Ze względu na chęć świadomych wynajmujących pełnego zrozumienia różnic pomiędzy legalnymi umowami najmu, często pojawiają się konsultacje dotyczące tego typu umów.

Może Cię zainteresować:

? jak zrobić screena na laptopie
? karta wirtualna
? jak zarabiać na bukmacherce